ОДН дома. Что важно знать

Как не пролететь с тарифом на общедомовые нужды и какие документы важно контролировать собственникам жилья 

Приморцы редко довольны своей управляющей компанией: снег не убирают, подъезды не моют, ремонтируют плохо, зато денег хотят всё больше и больше. Возможен ли конструктивный диалог собственников жилья и коммунальщиков? Как сделать, чтобы все были довольны? На эти и другие вопросы в прямом эфире радиостанции «Владивосток FM» отвечал Павел Наливайко, руководитель Государственной жилищной инспекции Приморского края. 

— Павел Анатольевич, первый вопрос личного характера: вы своей управляющей компанией довольны? 

— Конечно, есть проблемы с содержанием мест общего пользования, с текущим и капитальным ремонтом. У нас разработана долгосрочная региональная программа, в которую включены дома на проведение капремонта по различным его элементам по 2038–2040 годы. Вносить изменения в краткосрочную программу проблематично, особенно из-за удручающего состояния большинства МКД. Чтобы проблемный дом внесли в план работ как можно раньше, важна финансовая устойчивость муниципалитета. Конечно, мы взаимодействуем с управляющими компаниями. У нас есть аварийно-диспетчерская служба, которая приходит на помощь. Соседи, бывает, затапливают, тогда восстанавливаем свои права. Вряд ли кто-то из приморцев на 100 процентов доволен своей УК. Это видно из тех же обращений, которые поступают в жилинспекцию, правительство края, прокуратуру и даже на имя президента.

Жилищный кодекс предоставил жильцам много прав, но есть и много обязанностей для реализации этих самых прав. Большинство проблем не решить, пока собственники первоначально не обсудят их на общедомовом собрании.

— И всё-таки, для чего нужна управляющая компания, за что мы ей платим?

— Начнём с того, что собственники сами выбирают способ управления домом. Первый — непосредственное управление, если количество помещений в МКД меньше тридцати и люди на себя берут обязанности по содержанию имущества. Всё ложится на их плечи. Сами заключают соответствующие договоры. Второй способ — это товарищество собственников жилья/недвижимости, жилищно-строительные кооперативы. Тогда выбирают председателя, членов правления из числа собственников. Как и в первом случае, жильцы могут сами управлять своим домом или прибегнуть к некоему симбиозу, заключив, к примеру, договор с управляющей компанией. И третий способ наиболее распространённый — жить под крылом лицензированных УК. На общем собрании собственников помещений и ставятся точки над i. При этом выбрать компанию можно только при наличии не менее 50 процентов голосов всех владельцев жилых и нежилых помещений.

Самое главное при заключении договора с УК — его условия. Существует минимальный перечень работ и услуг, утверждённый постановлением правительства. Так вот, управляющие компании, не мудрствуя лукаво, готовят договор управления «по минимуму». Исходя из этого, формируется тариф. Его размер зависит от экономического обоснования, которое управляющая организация обязана предоставить собственникам. В документ входят параметры содержания общедомового имущества: уборка подъездов, содержание контейнерной площадки, а также текущий ремонт; оплата за управление домом. Люди, изучив данный документ, или принимают условия, или нет. То есть жильцы изначально обязаны ознакомиться с условиями, принять их, а не жаловаться постфактум: почему нам не делают это и то, а мы за всё платим.

— К вопросу о деньгах. Мы каждый месяц подаём данные счётчиков, на выходе получаем невнятный пункт по ОДН. Что входит в общедомовые нужды? 

— ОДН — это разница между показателями индивидуальных счётчиков и общедомового прибора учёта. Оплачивается по тарифу, распределяется на всех собственников дома с учётом площади занимаемого помещения (доли). Тариф складывается по-разному. Многие забывают, что неиспользование индивидуального прибора учёта, например, по контролю за электроэнергией в квартире, и сверхнормативное потребление увеличивают расходы на ОДН. То же самое касается оплаты за воду. Есть факты незаконного подключения к сетям, с этим надо бороться, иначе переплаты не миновать.

К примеру, жильцы жалуются: уборщица моет подъезд раз в месяц, а расход воды, если верить жировкам, колоссальный. Такой объём может быть связан с авариями, утечками, что, естественно, идёт в графу растрат. В каждом вопросе собственники вправе разобраться. Есть много составляющих, поэтому каждый месяц за ОДН мы платим по-разному.

— Не так давно в этом вопросе появились важные изменения. В чём их суть? Теперь мы платим за ОДН больше или меньше?

— Действительно, в прошлом году постановлением правительства РФ вносились изменения в методику перерасчёта платы на общедомовые нужды. Собственники жилья почувствовали перемены в первом квартале этого года. Новшества коснулись содержания мест общего пользования и правил предоставления коммунальных услуг. Фактически у нас сейчас появились пять способов формирования расчётов оплаты за коммуналку. Остановлюсь на четырёх, от которых зависит перерасчёт.

Первый вариант. Отсутствуют коллективные общедомовые приборы учёта. В таких случаях предусмотрен норматив потребления (в каждом субъекте, включая Приморье, он свой), по которому и производится оплата. Перерасчёта в данном случае нет.

Второй случай. Общие приборы учёта есть, но собственники по ним не платят. Значит, услуги оплачиваются ежемесячно по нормативу. В первом квартале года, следующем за расчётным, производится перерасчёт по коллективным приборам. Где-то жильцы могут выиграть, если не превысили норматив, в другом случае прогадать, поскольку всё зависит от фактического потребления.

Третий сценарий. В доме есть коллективные счётчики, собственники определились — платим за ОДН по среднему. В таком случае перерасчёт делается в первом квартале по фактическим показателям прибора учёта.

Четвёртый метод — собственники определились, что будут оплачивать по коллективным приборам учёта. Тогда управляющие компании и ресурсные организации ежемесячно снимают показатели (как индивидуальных приборов, так и коллективных) и оплачивают фактический объём потребления. В этом случае никаких перерасчётов не последует.

Я рекомендую всем собственникам выбирать оплату коммунальных ресурсов по фактическому потреблению, исходя из показаний коллективных приборов учёта.

— Многие радиослушатели и читатели ДВВ жалуются: управляющая компания услуги, прописанные в договоре, оказывает некачественно. Как грамотно пожаловаться в жилинспекцию?

— Есть несколько способов подачи заявлений. Федеральный закон прописывает определённые требования к такого рода обращениям: от наименования органа, куда идёт жалоба, до реквизитов, адреса заявителя. Проблему необходимо изложить по существу. В приложении важно прикрепить подтверждающие документы, акты о неоказании той или иной услуги. Это очень важно. Если мусор не вывозили две недели, а перед проверкой всё убрали, мы ничего не докажем.

Заявление можно подать на личном приёме или опустить в специальный почтовый ящик жилинспекции. Можно письмо отправить почтой. Есть другой способ: зарегистрироваться в государственной системе ГИС ЖКХ и направлять жалобу непосредственно туда. Мы обязаны ответить на обращение в течение 30 дней.