Содержание дома: право и дело

Приморцы просят заставить работать управляющие компании и менять общедомовые счётчики по-честному

Публикации и передачи, посвящённые содержанию и ремонту многоквартирных домов, — одни из самых востребованных как в газете «Дальневосточные ведомости», так и на радио «Владивосток FM». В который раз повторимся: газета — это не ЖЭК, мы не можем в прямом смысле отремонтировать подъезд или починить крышу. Но привлечь внимание, добиться реакции контролирующих органов — можем.

Новый руководитель Государственной жилищной инспекции Павел Наливайко и его коллеги подготовили ответы на первую партию вопросов слушателей радио и читателей еженедельника о проблемных домах и жилищных тяготах.

* Павел Анатольевич, в доме по улице Спортивной, 7 с крыши сыпятся кирпичи. УК 71 микрорайона не реагирует. Что делать? 

Согласно информации управляющей организации, кровля крыши отремонтирована в 2020 году. По вашему сигналу специалисты УК установили, что причиной осыпания является печная труба. С 13 по 18 апреля проводились работы по разборке печной трубы, причины осыпания устранены.

* Мы, жильцы дома по адресу проспект «Красного Знамени», 120 во Владивостоке, оказались в катастрофической ситуации. Много лет подвалы нашего дома с 5 по 7 подъезд находятся в жутком состоянии — трубы канализации давно сгнили, и несколько лет все нечистоты, в том числе человеческие фекалии, не уходили в общую систему канализации, а стекали по трубам и оседали прямо в подвале. Я живу на первом этаже, у меня двое детей, и мы вынуждены в своей квартире задыхаться от этой невозможной вони! Полагаем, что такая ситуация — результат работы нашей управляющей компании Ленинского района. Пожалуйста, помогите заставить УК выполнить свои прямые обязанности, как я ежемесячно выполняю свои, оплачивая квитанции за их услуги. С уважением, Инна Полякова. 

В ходе выездного обследования специалисты Госжилинспекции установили, что УК выполнила ремонт труб системы водоотведения. Затопление подвала сточными водами прекращено. В настоящее время проводятся работы по осушению подвала и его очистке.

* Подскажите: труд председателя дома с каких денег оплачивается — отдельно собирается или это ответственность управляющей компании?

В соответствии с ч. 8.1 ст. 161.1 Жилищного кодекса Российской Федерации общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме вправе принять решение о выплате вознаграждения членам совета многоквартирного дома, в том числе председателю совета МКД. Такое решение должно содержать условия и порядок выплаты указанного вознаграждения, а также порядок определения его размера.

* Дом ведомственный. Жильцы — не собственники! Каждые 2–3 года меняется УК, граждане не могут на это никак влиять. Текущего ремонта нет уже более 10 лет, каждая новая «управляйка» заявляет, что деньги по статье «Содержание и текущий ремонт» ещё не собраны. Затем снова происходит смена УК. Вопрос: куда деваются финансовые средства, накопленные предыдущей компанией? Или это хороший способ отмывания денег?

Масштаб ответственности управляющих компаний и подрядных организаций не может быть больше, чем объём обязательств по соответствующему договору, заключённому собственниками помещений с такими организациями.

Вопросы, связанные с эксплуатацией дома (в том числе текущий и капитальный ремонт), должны решаться на общем собрании собственников с определением видов необходимых работ, очерёдности их выполнения и источника финансирования, с обязательным занесением своего решения в протокол собрания для исключения конфликтных ситуаций, связанных с несогласованностью мнений собственников по использованию средств лицевого счёта дома.

При избрании собственниками новой управляющей организации у прежней организации нет никаких правовых оснований для удержания денег на текущий ремонт многоквартирного дома, не израсходованных по назначению.

С требованиями о перечислении неизрасходованных средств в суд идут вновь выбранные управляющие организации. Суды чаще всего удовлетворяют заявленные требования.

* В новостройках трубы отопления находятся в полу под стяжкой. После сдачи дома всю ответственность несёт за них УК?

На основании Постановления правительства РФ № 491 от 13 сентября 2006 года «Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы…» в состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учёта тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.

Если не стоят отсекающие вентили перед радиаторами (батареями), то и они относятся к общедомовому имуществу. Содержать (отвечать за эксплуатацию) общедомовые инженерные сети и оборудование в надлежащем состоянии — ответственность и обязанность обслуживающей организации.

Таким образом, если отопление не индивидуальное, то вся система отопления — общедомовое имущество, и плата за его ремонт лежит на УК, но это при условии, что со стороны собственника помещения не было никаких нарушений, изменения конструкции и т. д.

* Чем регламентируется ремонт и техобслуживание общедомовых приборов учёта? Минувшей зимой выяснилось, что у нас счётчик тепла снимают «на техобслуживание» в самые дорогие зимние месяцы и в итоге рассчитывают плату за отопление жильцам по общим тарифам. Дальзаводская, 27.

Первое. Есть Правила коммерческого учёта тепловой энергии, теплоносителя, утверждённые Постановлением правительства РФ от 18.11.2013 № 1034 (ред. от 25.11.2021).

Второе. Обеспечение установки и ввода в эксплуатацию ОПУ тепловой энергии, а также их надлежащей эксплуатации (осмотры, техническое обслуживание, поверка и т. д.) входит в содержание общего имущества в МКД.

Третье. В соответствии с положениями «Правил предоставления коммунальных услуг собственникам…» от 06.05.2011 № 354 (ред. от 12.04.2023) плата за теплоснабжение в жилом или нежилом помещении в случае выхода из строя прибора учёта определяется, исходя из среднемесячного за отопительный период объёма потребления. Если период работы прибора учёта составил меньше шести месяцев, учитываются не менее трёх месяцев отопительного периода, начиная с даты выхода из строя прибора учёта. Допустим, дату установить невозможно. В этом случае отсчёт ведётся, начиная с расчётного периода, в котором прибор вышел из строя и до времени, когда был возобновлён учёт коммунального ресурса.

Количество тепловой энергии, расходуемой на горячее водоснабжение, при наличии отдельного учёта и временной неисправности приборов (до 30 дней) рассчитывается по фактическому расходу, определённому по приборам учёта за предыдущий период.

Прибор учёта тепловой энергии заменяется, если он фактически вышел из строя, утрачен или же истёк срок межповерочного интервала. При этом время года, когда заменяется прибор, значения не имеет.

* Куда нужно обратиться за разрешением на установку двух столбиков на тротуаре, чтобы можно было войти в подъезд, не стукая дверью по припаркованным рядом машинам и не обдирая их?

Чтобы законно ограничить въезд в свой двор, достаточно совершить несколько последовательных действий. Прежде всего, необходимо созвать общее собрание жильцов дома, где за установку шлагбаума («лежачего полицейского», антипарковочных столбиков) должны проголосовать более половины проживающих.

Следующая обязательная процедура — определение размера придомовой территории. Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. По решению общего собрания любое уполномоченное лицо вправе обратиться в органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

При установке антипарковочных столбиков необходимо решение общего собрания жильцов, и только с согласия большинства (не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме) будет установлено парковочное ограждение, если территория является их собственностью.